14 Tipos de hipotecas
Comprar una casa es una de las mayores decisiones financieras que la mayoría de la gente toma en su vida. Para hacerlo posible, muchos confían en un préstamo hipotecario, un acuerdo financiero entre un prestatario y un prestamista para financiar la compra de una propiedad. Sin embargo, no hay un solo tipo de hipoteca: existen varios tipos de préstamos hipotecarios, cada uno diseñado para situaciones y objetivos financieros diferentes.
Comprender los distintos tipos de hipotecas es esencial antes de comprometerse con un contrato financiero a largo plazo. Desde los préstamos a tipo fijo hasta las hipotecas a tipo variable y los préstamos respaldados por el gobierno, saber qué opción se ajusta mejor a tus necesidades puede ayudarte a conseguir el préstamo hipotecario adecuado y a ahorrar dinero con el tiempo.
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- Emprendimiento, Planeación de Negocios
Índice
1. Hipoteca a tipo fijo
Una hipoteca a tipo fijo es el tipo de préstamo hipotecario más habitual, sobre todo entre quienes compran una vivienda por primera vez. La principal ventaja es la estabilidad: el tipo de interés permanece constante durante todo el plazo del préstamo, lo que significa que tu cuota hipotecaria mensual para capital e intereses no cambia.
Esta opción hipotecaria facilita la elaboración del presupuesto, ya que siempre sabrás a qué atenerte cada mes. Los préstamos a tipo fijo suelen estar disponibles en plazos de 15 ó 30 años. Aunque el tipo de interés puede empezar siendo más alto que el de otros tipos de préstamo, proporciona seguridad a largo plazo, especialmente si los tipos suben en el futuro.
Los prestatarios con ingresos estables y planes de permanecer en su casa a largo plazo suelen encontrar que ésta es la mejor hipoteca para pagos predecibles y estabilidad financiera.
2. Hipoteca a tipo variable (ARM)
Una hipoteca de tipo variable (ARM) ofrece un tipo de interés inicial más bajo que cambia tras un periodo determinado. Este tipo de préstamo comienza con un tipo fijo durante unos años (normalmente 5, 7 ó 10 años) antes de ajustarse periódicamente en función de las condiciones del mercado.
Los ARM son ideales para los prestatarios que planean vender su casa o refinanciarla antes de que se produzca el ajuste de tipos. Sin embargo, la desventaja es la incertidumbre: la cuota de tu hipoteca podría aumentar significativamente si suben los tipos.
Por ejemplo, una ARM 5/1 significa que tu tipo de interés es fijo durante cinco años y luego se ajusta anualmente. Aunque esto puede reducir tu pago mensual total al principio, los prestatarios deben considerar el riesgo de futuras subidas de tipos y si pueden permitirse un posible aumento.
3. Hipoteca convencional
Una hipoteca convencional es un préstamo no asegurado ni garantizado por el gobierno federal. Estos préstamos suelen ser emitidos por bancos o prestamistas hipotecarios y a menudo se ajustan a las normas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac.
Los préstamos conformes tienen límites establecidos por estas agencias, mientras que los préstamos no conformes, como las hipotecas jumbo, superan esos límites. Los prestatarios suelen necesitar una puntuación crediticia mínima de 620 y un pago inicial de al menos el 3-5%.
Un préstamo convencional puede requerir un seguro hipotecario privado (PMI ) si el pago inicial es inferior al 20%. Sin embargo, una vez que tu capital alcanza el 20%, puedes solicitar la eliminación del PMI, lo que hace que ésta sea una de las opciones más flexibles y rentables para quienes tienen buen crédito.
4. Préstamos avalados por el gobierno
Los préstamos respaldados por el gobierno están diseñados para ayudar a los prestatarios que no pueden optar a una hipoteca convencional. Estos préstamos están asegurados por agencias federales, lo que reduce el riesgo para los prestamistas y facilita que los compradores cumplan los requisitos.
Los principales tipos de préstamos hipotecarios de esta categoría son:
Préstamo FHA: Respaldado por la Administración Federal de la Vivienda, este préstamo requiere una puntuación crediticia y un pago inicial más bajos (tan bajos como el 3,5%), lo que lo hace ideal para los compradores de vivienda por primera vez. Los prestatarios pagan una prima de seguro hipotecario (MIP ) para mayor protección del prestamista.
Préstamo VA: Ofrecido a través del Departamento de Asuntos de Veteranos, este tipo de préstamo está disponible para los veteranos que cumplan los requisitos, los miembros del servicio activo y sus familias. Los préstamos VA no suelen requerir pago inicial ni seguro hipotecario.
Préstamos USDA: Diseñados para quienes compran una vivienda en una zona rural, los préstamos US DA ofrecen un pago inicial cero y tipos de interés reducidos para los prestatarios que cumplan los requisitos.
Estos programas de préstamos hipotecarios amplían las oportunidades de las personas y las familias para comprar una vivienda incluso con ahorros limitados o ingresos más bajos.
5. Préstamo Jumbo
Un préstamo jumbo se utiliza para financiar viviendas caras que superan los límites de los préstamos conformes establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Dado que estos préstamos suelen destinarse a propiedades de mayor precio, los requisitos son más estrictos: los prestatarios deben tener un crédito excelente, un pago inicial elevado y una documentación de ingresos sustancial.
Las hipotecas Jumbo suelen conllevar tipos de interés más altos, ya que representan un mayor riesgo para los prestamistas. Sin embargo, permiten a los compradores adquirir viviendas de lujo o de alto valor que no podrían optar a préstamos conformes estándar.
6. Préstamo con garantía hipotecaria
Un préstamo sobre el valor neto de la vivienda permite a los propietarios pedir prestado contra el valor neto que han acumulado en su propiedad. Proporciona una suma global con un tipo de interés y un plazo de amortización fijos, de forma muy parecida a una hipoteca convencional.
Este tipo de préstamo es ideal para gastos importantes, como reformas, educación o consolidación de deudas. Como el préstamo hipotecario está garantizado por tu propiedad, si no lo devuelves puedes arriesgarte a una ejecución hipotecaria. Aun así, puede ser una herramienta valiosa para los propietarios con suficiente patrimonio neto.
7. Línea de Crédito Hipotecario (HELOC)
Una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda, o HELOC, es una línea de crédito renovable basada en el valor neto de tu vivienda. A diferencia de un préstamo con garantía hipotecaria, se puede disponer de los fondos cuando sea necesario, de forma similar a una tarjeta de crédito, con tipos de interés variables.
Esta opción hipotecaria ofrece flexibilidad para proyectos en curso o gastos impredecibles. Sin embargo, como los tipos fluctúan, la cuota mensual puede variar, lo que dificulta la elaboración del presupuesto en comparación con los préstamos a tipo fijo.
8. Préstamo para la construcción
Un préstamo para la construcción es un tipo de préstamo a corto plazo utilizado para financiar la construcción de una casa nueva o una reforma importante. Una vez finalizada la construcción, el préstamo suele convertirse en un préstamo hipotecario tradicional.
Los prestatarios reciben los fondos por etapas a medida que avanza la construcción, y los pagos suelen cubrir sólo los intereses durante la fase de construcción. Los préstamos para la construcción tienen requisitos más estrictos y tipos de interés más altos, ya que implican más riesgo para el prestamista.
9. Hipoteca sin intereses
Una hipoteca de sólo intereses permite a los prestatarios pagar sólo la parte del tipo de interés del pago de la hipoteca durante un número determinado de años, tras los cuales los pagos aumentan para incluir el capital.
Aunque esto puede reducir el pago mensual inicialmente, puede resultar caro más adelante. Este tipo de hipoteca es adecuada para inversores o compradores que esperan mayores ingresos en el futuro, pero es más arriesgada para quienes tienen ingresos fluctuantes.
10. Hipoteca Inversa
Diseñada para propietarios de edad avanzada, una hipoteca inversa permite a los prestatarios acceder al capital de su vivienda sin venderla. El prestamista realiza pagos al propietario, que se devuelven una vez que se vende la vivienda o el prestatario se muda.
Este préstamo hipotecario puede ayudar a los jubilados a complementar sus ingresos, pero reduce el patrimonio neto y puede complicar la planificación de la herencia.
11. Hipoteca globo
Una hipoteca «globo » ofrece pagos iniciales más bajos durante un corto plazo, seguidos de un gran pago global al final. Aunque al principio puede facilitar la compra de una vivienda, los prestatarios deben prepararse para el pago final «global» o refinanciar antes de que venza.
Esta opción hipotecaria es la mejor para quienes esperan vender su casa o liquidar la hipoteca en pocos años.
12. Hipoteca combinada
Una hipoteca combinada, a veces llamada préstamo 80/10/10, empareja una hipoteca convencional con un préstamo sobre el capital de la vivienda para evitar el seguro hipotecario privado. Permite a los prestatarios hacer un pago inicial inferior al 20% sin pagar el PMI, pero requiere reunir los requisitos para dos préstamos distintos.
13. Préstamo puente
Un préstamo puente ayuda a los propietarios a comprar una nueva vivienda antes de vender la actual. Proporciona financiación a corto plazo, cubriendo el pago inicial y otros gastos. Sin embargo, conlleva tipos de interés y comisiones más elevados, por lo que sólo es adecuado para un uso temporal.
14. Hipoteca de cartera
Una hipoteca de cartera la mantiene el prestamista en lugar de venderla a Fannie Mae o Freddie Mac. Esto permite normas de calificación más flexibles, pero puede incluir tipos de interés más altos.
Estos tipos de préstamos hipotecarios son beneficiosos para los prestatarios que no cumplen los criterios de préstamo estándar, pero que pueden demostrar su estabilidad financiera de otras formas.
Preguntas frecuentes sobre los tipos de hipotecas
Los principales tipos de hipotecas son las de tipo fijo, las de tipo variable, las convencionales, las respaldadas por el gobierno, las jumbo, las sobre el valor de la vivienda y los préstamos para la construcción.
Muchos compradores de vivienda por primera vez eligen los préstamos de la FHA porque requieren una puntuación crediticia y un pago inicial más bajos, o hipotecas a tipo fijo para pagos predecibles.
Una hipoteca a tipo fijo mantiene el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, mientras que una hipoteca a tipo variable cambia periódicamente tras un periodo inicial fijo.
Para elegir una hipoteca, ten en cuenta tu estabilidad de ingresos, cuánto tiempo piensas permanecer en la vivienda y tu tolerancia a los tipos de interés fluctuantes. Comparar programas de préstamos hipotecarios y consultar a un agente hipotecario puede ayudarte.
Los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA, VA y USDA, están diseñados para ayudar a los prestatarios con ahorros limitados o puntuaciones de crédito más bajas a comprar una casa. Suelen tener requisitos de pago inicial más bajos y normas de aprobación más flexibles.
Conclusión
Hay muchos tipos de préstamos hipotecarios disponibles, y elegir la hipoteca adecuada depende de tus objetivos financieros, tus ingresos y el tiempo que piensas permanecer en la vivienda. Tanto si se trata de una hipoteca de tipo fijo para mayor estabilidad, como de una hipoteca de tipo variable para pagos iniciales más bajos, o de un préstamo avalado por el gobierno para facilitar la calificación, comprender los distintos tipos de hipotecas te ayudará a tomar decisiones informadas a la hora de comprar una casa.
Antes de comprometerte, compara siempre las ofertas de varios prestamistas hipotecarios, revisa los tipos de interés y calcula cuidadosamente tu cuota mensual. La mejor hipoteca para ti es la que se ajuste a tu presupuesto, calendario y planes financieros a largo plazo.
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